등기부등본 확인 → 전입세대 열람 → 보증보험(안심전세/전세금 반환 보증) 가입 가능 여부
→ 건축물(위반여부) 확인 — 이 순서로 점검하세요.
한눈에 보는 핵심 체크리스트
- 등기부등본(갑구·을구) 확인 — 소유권, 소유권 변동 이력, 근저당 설정 여부 확인.
- 전입세대열람원 발급 — 해당 주소에 실제 전입 신고된 이력이 있는지 확인(발급은 주민센터 방문이 필요할 수 있음).
- 전세금 반환 보증(안심전세/HUG·HF 등) 가입 가능 여부 — 보증 가입 조건(보증 한도·공시지가 기준 등)을 확인해 보증 가입이 가능한지 먼저 체크.
- 공시지가(또는 공동주택 공시가격) 확인 — 보증보험 가입 한도 계산에 필요. 국토부·부동산공시가격 검색으로 확인.
- 건축물대장 / 위반건축물 여부 — 불법 증축·위반건축물이 있으면 보증·대출에 제약이 생깁니다.
등기부등본 확인 — 무엇을 볼까?
등기부등본의 갑구에서 소유권(소유자 변동)을, 을구에서 근저당·가압류·전세권 설정 여부를 확인하세요.
특히 매매가격(또는 최근 거래가)이 전세보증금보다 낮으면 '깡통전세' 위험 신호입니다.
전입세대열람원 — 왜 직접 확인해야 하나?
전입세대열람원으로 해당 주소에 실제 임차인이 전입신고를 했는지, 계약 시점과 가족 구성 외의 이상 여부(동일 주소에 다수 전입 등)를 확인합니다. 이 문서는 주민센터 방문 발급 사례가 많으니 미리 준비하세요.
보증보험(전세금 반환 보증) — 가입 가능성 먼저 확인
전세금을 안전하게 지키려면 전세금 반환 보증(HUG·주택도시보증공사, HF 등) 가입 가능 여부를 확인하세요.
보증사는 보증금 상한, 대상 주택 유형, 임대인·권리 관계 등을 심사합니다.
일부 보증상품은 임대인의 동의 없이도 가입 가능한 경우가 있습니다.
안심전세 앱(모바일) 활용법
정부·보증기관이 제공하는 안심전세 앱/서비스로 집주인 정보, 시세, 보증 가입 가능성, 주택 위험 정보를 한 번에 조회할 수 있습니다. 전세계약 전 필수 진단 도구로 권장됩니다. (앱/웹에서 '임차주택 위험진단' 기능 사용)
공시지가(공동주택공시가격) 확인 — 왜 중요한가?
보증보험 가입 심사나 보증 한도 산정에 기준이 되는 값은 공시지가(또는 공동주택 공시가격)입니다. 계약 전 해당 주소의 공시가격을 반드시 조회해 보증 가입 가능 범위를 먼저 계산하세요.
위반 건축물(건축물대장) 확인
불법 증·개축이 있는지 건축물대장을 통해 확인하세요. 위반 건축물은 보증·전세대출 심사에서 불리하며, 추후 문제가 될 소지가 큽니다.
전세 사기 대표 유형 — 빠르게 체크
- 깡통 전세 — 매매가격(혹은 시가)이 전세보증금보다 낮아 전세보증금을 안전하게 돌려받기 어려운 경우.
- 무자본 갭투자형 사기 — 자본 없이 다량 거래·계약을 체결해 임차인에게 피해를 주는 형태.
- 부동산 신탁 사기 — 신탁회사·진짜 소유자의 동의 없이 계약을 체결하는 사기.
실전 체크(계약 당일까지 꼭 할 것)
- 등기부등본(갑구·을구) 출력본 확인 — 소유자 및 근저당 유무 스크린샷 저장.
- 전입세대열람원 발급(가능하면) — 주민센터 방문 요청.
- 안심전세 앱으로 임차주택 위험진단 실행 및 보증 가입 가능성 조회.
- 공시지가·공동주택 공시가격 조회로 보증 한도 계산.
- 건축물대장으로 위반건축물 여부 확인 — 문제 시 계약 중단.
"https://www.khug.or.kr" 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금 반환 보증 / 안심전세 정보.
"https://www.hf.go.kr" 주택금융공사(HF) — 전세보증 관련 상품 안내.
"https://www.gov.kr" 정부 민원포털 — 전입세대 확인(발급 방법).
"https://www.realtyprice.kr" 부동산 공시가격(공동주택공시가격) — 공시지가 조회.